В Беларуси дачи могут стать жилыми домами

Владельцы загородной недвижимости лет десять ждали указа «О садоводческих товариществах». И вот весной 2021го он был вынесен на общественное обсуждение. Обсуждение завершилось, но новостей по документу пока нет.

Тем не менее газета «Белорусы и рынок» обсудила проект документа с экспертом, чтобы понять, что несет указ дачникам, коих в стране десятки, а может, и сотни тысяч.

Указ под нуворишей

Главное, в новом указе предлагается разрешить переводить садовые дома в жилые в порядке, установленном жилищным законодательством для перевода нежилого помещения в жилое. Так что, теперь сотни дачных кооперативов в одночасье превратятся в деревни и количество сельских жителей в стране снова (спустя полвека) станет расти?

Вовсе нет. Чтобы перевести садовые домики в категорию жилых домов, необходимо изменить и целевое назначение участков: они должны быть предоставлены для строительства и обслуживания жилого дома. Но, как рассказала эксперт рынка недвижимости

Наталья Литовская, сделать все это будет очень непросто.

Для начала мы выяснили, насколько вероятно само принятие долгожданного указа «О садоводческих товариществах».

«Бывает, что проходящий общественное обсуждение проект так им и остается, так что я не уверена, что он будет принят не то что практически неизменным, а что вообще выйдет. В принципе, это долгожданный проект. Перед тем как в Минском районе перестали выделять землю под дачные товарищества, ее очень активно выделяли под них же чиновникам и силовикам. Таких товариществ было создано десятки, и этот проект делался именно под новые товарищества. Ведь эти дачные кооперативы таковыми не являются изначально — они планировались как будущие коттеджные поселки: практически везде есть хорошие и широкие дороги, почти все были сразу электрифицированы, затем и газифицированы, участки в них совсем не по шесть стандартных соток. Никто не собирался там картошку с морковкой сажать и теплицы ставить. Многие даже землю получали лишь с одной целью: перепродать. И во многих таких кооперативах от трети до половины участков уже сменили владельцев», — рассказала Наталья Литовская.

Для тех, у кого 4–6 соток, мало что изменится

Но ведь далеко не только этих «золотых соток», полученных чиновниками и силовиками по сути даром, касается новый законодательный акт? По идее любой существующий в стране дачный кооператив может стать населенным пунктом… Сегодня в них живут тысячи семей, отчаявшихся построить жилье в Минске и областных центрах. Они ежедневно вынуждены возить детей в город (или в близлежащее село) в детский сад и школу, ездить туда же в поликлинику и магазин. Есть ли у них варианты с приобретением нового статуса?

«Да, шанс будет, но есть масса деталей. Главное, не менее половины домов в садовом товариществе (СТ) должны сменить статус: с дач на жилые дома. Следовательно, эти строения должны соответствовать градостроительным нормам — санитарным, противопожарным и прочим. В старых товариществах застройка такова, что не соблюдены пожарные разрывы между домами: мало того, что она очень плотная, так на участках расположены еще и сараи, прочие объекты. Признать эти дома жилыми будет очень трудно еще и потому, что в большинстве старых товариществ самозахвачены дороги — они заужены, пожарная машина проехать не сможет, а значит, МЧС разрешения на перевод в другой статус не даст. В этом указе четко прописано: райис­полком принимает решения об отказе, если «перевод нежилого помещения в жилое не соответствует правилам градостроительства, природоохранным, санитарным, противопожарным и иным требованиям технических нормативных правовых актов», — пояснила Наталья Литовская.

По ее словам, практически все старые СТ (95 %), в которых размеры участков 4–5–6 соток, получить новый статус не смогут. Но есть старые товарищества, которые выделялись не рядовым белорусам — номенклатуре, ученым, работникам культуры. Там участки по 8 соток, дороги не захватывались, и перевести их в разряд населенных пунктов куда легче.

«Но даже в этом случае есть еще один барьер, преодолеть который весьма непросто. Даже если соблюдены градостроительные, противопожарные и санитарные нормы, хозяева этих строений не спешат переводить их в жилые. Пожилые люди спокойно живут на дачах, временно регистрируются там, и за те же газ и электричество платят практически по тем же тарифам, что и в деревне. А именно льготные тарифы являются в основе своей первопричиной для перевода дачных земель в статус земель населенного пункта».

И все же, что необходимо будет делать тем, кто все же захочет стать не дачником, а жителем деревни, причем не покидая границ своего участка? Каков алгоритм действий? Оказывается, одного вашего желания далеко недостаточно. Даже если вы прикупили пару соседских «фазенд» и снесли щитовые домики из 80-х и сараи в придачу.

Десять лет.  С правом переписки

Первое. В СТ более половины членов должны дать согласие на перевод своих дач в разряд жилых домов. Сделать это непросто в любом дачном кооперативе, тем более в старом, где собственниками являются пенсионеры, не горящие желанием встревать в долгую борьбу с различными ведомствами и добиваться многочисленных согласований. И даже если удастся убедить людей заняться этим, далеко не факт, что до финиша этого дачно-деревенского марафона дойдет половина владельцев.

«Но и это не все. Еще требуется решение райисполкома, а получить его (как мне кажется) будет проблематично. Если райисполком согласен получить у себя новый населенный пункт, он же обязан обеспечить его минимальной инфраструктурой».

Причина того, что местные власти не спешат переводить СТ в разряд населенных пунктов и не будут делать это в дальнейшем, — финансовая. У местных советов денег нет от слова «совсем»: из общего бюджета им достаются крохи — несколько процентов на всю страну (об этой проблеме «Белорусы и рынок» писала несколько месяцев назад).

При переводе дачных земель в иной статус на исполкомы ложится серьезная нагрузка: они должны обеспечить новоявленных жителей района инфраструктурой хотя бы по утвержденным минимальным нормативам. А это не только дороги, но и аптеки, ФАПы, отделения банков, почты и, что важнее, детсады и школы. Стоимость всей этой инфраструктуры огромна.

«Сегодня затраты на необходимую (но не построенную) инфраструктуру в населенных пунктах Минской области сопоставимы с годовым бюджетом страны. Новые коттеджные поселки, старые разросшиеся деревни, дачные кооперативы далеко не всегда и не везде обеспечены нормальными дорогами, должного уровня электросетями, не говоря уже о газификации и водоснабжении, с которым вообще беда. А так как денег нет, местные исполкомы будут упираться рожками и ножками, но не тратить деньги на создание инфраструктуры для бывших дачников», — рассказала эксперт рынка недвижимости.

Поэтому для таких товариществ, которые не планировались как коттеджные поселки, вариант с приобретением статуса населенного пункта — очень долгая песня. Если вообще исполнимая, ведь исполкомам будет дано до десяти лет «на раздумья», даже если 50 % владельцев дач в том или ином товариществе пройдут все согласования и переведут свои строения в разряд жилых домов.

«Курятник» коттеджу не брат

Какие же плюсы получат те СТ, которые преодолеют весь марафон и получат статус деревни?

Очевидный плюс — обеспечение социальной инфраструктурой и появление коммунальных служб, которые будут вынуждены блюсти состояние дорог и чистить их зимой за счет бюджета, а не членов кооператива. Для непенсионеров, которые будут постоянно проживать в новых населенных пунктах, резко снизятся тарифы на газ и электричество — примерно втрое. К тому же появится возможность требовать усиления сетей, для того чтобы отапливать дома электричеством. После ввода АЭС электроэнергию девать некуда и появились очень выгодные тарифы — и дешевле газа, и удобнее. А сегодня в большинстве товариществ подстанции очень слабенькие, и менять их накладно.

Но где же взять деньги?

«В теории проблемы с инфраструктурой товариществ, которые хотят стать деревнями, можно разрешить, прописав в указе, что дачники берут на себя частичную оплату благ цивилизации, которые будут необходимы при получении нового статуса. Поэтому, если граждане-­дачники очень хотят превратить свои земли в населенные пункты, то государство предоставит им возможность за свой счет обеспечить необходимую для этого инфраструктуру. По принципу кооперативов для газификации — их же без особых проблем создают в большинстве дачных товариществ», — предположила Наталья Литовская.

То есть мечты наследников «дорожающей дачной недвижимости» на шести сотках о том, что их наследные домики, слепленные их предками «из того, что было», и обветшавшие за 30–50 лет, завтра подорожают, это фантазии?

«Да, это фантазии, и мне кажется, что 95 % 4–6-соточных товариществ по многочисленным нормативам никогда не пройдут путь, необходимый для того, чтобы претендовать на переход в статус населенного пункта. Это законодательство специально разработано под новых «дачников». Как то же чудесное товарищество «Моя отрада», не раз попадавшее в скандальные хроники. Там «нарезали» по 10–15 соток, изначально проложили хорошие дороги, провели воду, сделали даже центральную канализацию. Вот в таких садоводческих товариществах земля подорожает до уровня населенного пункта, но это никак не касается 4–6 соток с «курятниками» из Советского Союза», — резюмировала эксперт.

Источник: Олег ШЕПЕЛЮК, «Белорусы и рынок»